Preguntes freqüents

Aspectes generals

Què és una Modificació de Pla General Metropolità (MPGM)?

El pla general metropolità de 1976, o PGM, és l’instrument que defineix quin ús han de tenir tots els sòls dels 37 municipis de l’àrea metropolitana. A mesura que passa el temps, cal adequar la planificació a les noves circumstàncies.

Una modificació puntual del PGM és un canvi del planejament urbanístic d'abast limitat, en un àmbit concret de l'Àrea metropolitana (pot ser una illa, un barri, o àrees més extenses que abastin més d’un municipi).

Quin és el procés de tramitació i aprovació d’una MPGM? I el calendari?

Es comença per fer una anàlisi del context i la problemàtica a resoldre. D’aquí se’n treuen els criteris per a l’inici de la redacció del document. Un cop redactat, se’n fa l’aprovació inicial. En una segona fase, el document es fa públic i s’obre un període en què la ciutadania pot fer al·legacions, juntament amb les observacions que demanin les administracions amb competències que afectin l’àmbit (gestió de l’aigua, de les carreteres, dels espais protegits, etc). Un cop ajustat el document, està llest per a l’aprovació provisional. En una tercera fase, la Generalitat revisa el document i en fa l’aprovació definitiva. El procés complert té una durada que normalment pot superar l’any de durada. En el nostre cas, l’Aprovació inicial es va acordar pel Ple municipal el 30 de novembre de 2023, i es va decretar un període d’exposició pública de sis mesos, que recentment ha estat ampliat fins l’1 de setembre de 2024. Un cop finalitzat aquest període, els serveis de l’Àrea de Territori hauran d’analitzar i donar resposta a les al·legacions, que poden suposar modificacions en el text aprovat inicialment. Un cop finalitzat aquesta tasca, el document estarà disponible per ser aprovat de manera provisional.

Què regula?

Una MPGM sempre és d’iniciativa pública i municipal. Té moltes possibles finalitats, com ara adaptar el planejament del municipi a plans d’àmbit superior, transformar els usos i l’edificació d’un àmbit concret de la ciutat o modificar puntualment les zones verdes, que no es poden reduir. Cal justificar sempre l’interès públic de l’actuació i la seva aprovació última depèn de la Generalitat.

Què no regula?

Una MPGM no pot fer canvis en l’estructura general dels carrers, dels equipaments o les zones verdes del CONJUNT DE LA CIUTAT. Només pot fer ajustos a la ciutat existent o adaptacions a les noves necessitats.

Motivacions de la tramitació

Per què s’ha de fer la modificació de planejament (MPGM) a la zona 21 Terra Nostra?

L’Ajuntament de Montcada i Reixac ha impulsat l’MPGM per donar resposta a diferents situacions:

• Actualment no es pot construir a l’àmbit

• L’àmbit no està urbanitzat

• No hi ha clavegueram

• L’Ajuntament no pot fer manteniment dels carrers

• Existeixen expedients de disciplina urbanística que es podran solucionar amb l’aprovació de l’MPGM

• Cal donar compliment determinades sentències judicials que van anul·lar parcialment el planejament anterior

Quins seran els beneficis per al veïnat i propietaris de l’aprovació de l’MPGM i la posterior urbanització?

El que es guanyarà serà:

• Tenir un barri urbanitzat i amb tots els serveis

• Es podrà demanar llicència per millores i noves construccions

• L’Ajuntament farà el manteniment i neteja dels carrers

• Els terrenys i cases es revaloritzaran

• Es disposarà de serveis i comerç propers

• Es disposarà de nou habitatge de protecció oficial

• Es faran millores en la mobilitat

• Es disposarà de zones verdes públiques de qualitat

Qualificació de les parcel·les

Els habitatges existents es podran consolidar si els propietaris ho volen?

En el PAU 2 no s’afecta cap habitatge existent. En el PAU 3 es poden veure afectats habitatges existents, encara que la intenció és afectar el menys possible.

Les persones propietàries de parcel·les que actualment són edificables i que es vegin transformades en zona verda, podran mantenir el seus drets d’edificabilitat?

Les parcel·les edificables actualment i que no han estat edificades, tindran com a resultat de la reparcel·lació que el dret d’edificació es traslladarà a un altre lloc dins de l’àmbit on sí es pugui construir, unes zones que estan delimitades al planejament aprovat inicialment. Serà llavors, amb l'aprovació del projecte de reparcel·lació, quan s’inscriuran les parcel·les definitives al Registre de la Propietat . A banda, també hi haurà uns costos derivats de la urbanització, als quals hauran de fer front com la resta de propietaris.

Quina diferència hi ha entre el desenvolupament de la reparcel·lació dels polígons d’actuació urbanística (PAU) per cooperació o per compensació?

El sistema de reparcel·lació en la modalitat de compensació bàsica compensació és un sistema en el que es fa un repartiment de la superfície entre els propietaris i una cessió a l’Ajuntament de les obligacions que tenen: zones verdes, vials, 10% de l’aprofitament urbanístic, etc. Tot plegat es fa a iniciativa dels propietaris (com a mínim el 50% de la superfície del polígon), que s’organitzen com a Junta de Compensació i i acorden el desenvolupament urbanístic

El sistema de reparcel·lació en la modalitat de cooperació té els mateixos objectius que el sistema de compensació,  però la iniciativa correspon a l’administració, que redacta i aprova el Projecte de reparcel·lació i urbanització, amb la participació dels propietaris, i finalment executa les obres d’urbanització i gestiona el cobrament de les quotes a cada propietari.

Per tant, quan hi ha pocs propietaris el sistema preferent és el de compensació, però quan a un PAU hi ha molts propietaris, allò lògic és utilitzar el sistema de cooperació.

Reparcel·lació

Els diferents PAU’s es poden desenvolupar a ritmes diferents o s’han de desenvolupar conjuntament, tots alhora?

En el procés de reparcel·lació i urbanització cada PAU pot evolucionar de forma independent.

Tots els propietaris d’un PAU han d’estar d’acord en el seu desenvolupat perquè aquest sigui efectiu?

Per desenvolupar un PAU, no cal que tothom estigui d’acord amb el desenvolupament, però s’intentarà assolir el màxim consens.

Els diferents terrenys tindran un diferent valor en la reparcel·lació en funció de la seva qualificació, en el moment de la reparcel·lació?

Tots els terrenys tenen el mateix valor. En el mateix l’àmbit d’actuació tothom té els mateixos drets i deures, en funció de la superfície de metres quadrats que cadascú aporta, és a dir, per parcel·les.

En els casos que s’hagin de pagar indemnitzacions, el valor del sòl s’obté del valor residual del sol, que en un àmbit com aquest és el producte immobiliari i se li descompten les càrregues d’urbanització. Aquest serà l’import que es rebria en cas de ser indemnitzat, ja sigui edificable o no el terreny.

El document d’MPGM aprovat inicialment estableix que la tipologia d’habitatges al PAU 2 és unifamiliar i es concreten dues claus, cadascuna amb una grandària mínima (400m2 per parcel·la en la clau Ciutat jardí intensiva, i 600m2 en la Ciutat jardí extensiva). De quina manera afectaria això a les parcel·les existents que són d’extensió inferior?

Les parcel·les que estiguin per sota de la grandària mínima establerta, es a dir, per sota de 400 m2 o 600 m2 segons el cas, i que estan inscrites en el Registre de la Propietat amb anterioritat a l’aprovació de la MPGM de 25 de maç de 2003, es mantindran en la seva mida actual. En el cas que no estiguin inscrites, però existeixi un contracte privat de compra-venda, aquest s’ha de portar a l’Ajuntament. Les parcel·la mínimes que s’estableixen amb la nova norma, tenen la finalitat que per poder fer una nova construcció aquesta hagi de tenir com a mínim 400m2/600m2, de manera que, per exemple, una finca de 1.200 m2 es pugui dividir com a màxim en tres de 400m2 o dues de 600m2, segons la zona.

Quan podré conèixer de quina manera em pot afectar a la meva parcel·la?

Hi ha dues fases: la del planejament, que és l’actual i la de gestió urbanística, que és posterior. La fase de planejament és molt general. No és planteja una anàlisi de detall, que sí que es fa a la fase d’urbanització i reparcel·lació. En aquesta segona fase, sí que és important analitzar de quina manera pot afectar la reparcel·lació a cada cas particular, de manera que els límits de cada finca siguin els correctes.

Costos d'urbanització i pagament de quotes

Per quina raó les propietàries han de pagar la urbanització dels carrers? A d’altres zones les propietàries han hagut de fer front a les despeses d’urbanització?

En referència a l’obligació de pagar del veïnat, el marc legal existent a Catalunya estableix que en el cas que els sols mai s’hagin urbanitzat, els propietaris han de fer front a les càrregues.

En el moment que es va aprovar el Pla General Metropolità (PGM) l’any 1976 es va qualificar de manera diferent cada un dels àmbits a cada banda de la carretera nacional de Terra Nostra (zona 15, sòl urbà i zona 21, sòl urbanitzable no programat). El valor de compra de les parcel·les de la zona 15 és molt superior a la zona 21, ja que inclou la urbanització. La diferència deixarà d’existir quan la zona 21 s’urbanitzi, s’equilibrarà el preu.

Per quina raó no es permet edificar a totes les zones verdes cedides a l’Ajuntament, a fi de reduir les despeses d’urbanització?

La conversió de tots els terrenys en parcel·les edificables no és possible, perquè ha d’existir un equilibri entre parcel·les edificables, zones verdes, equipaments, vialitat... Per exemple, si s’augmentés el nombre de parcel·les edificables no es podria mantenir l’estructura viària existent actualment, s’hauria de fer el doble d’amplada dels vials.

L’estratègia és d’urbanitzar amb el mínim cost possible. Les reserves de zones verdes són terrenys públics amb una protecció legal. Qui ho va cedir ho va fer per destinar el terreny a zona verda. Si no es mantingués ho podria tornar a reclamar. Les zones verdes ja cedides no generen despesa per al veïnat en la urbanització.

Quins seran els costos d’urbanització?

Els costos d’urbanització definitius no es poden saber fins que es redacti el projecte d’urbanització i reparcel·lació. El planejament només conté una estimació de costos.

Quins seran els terminis de pagament de les quotes de la reparcel·lació? Què passa en cas que no es vulgui o no es pugui fer front als pagaments?

La previsió inicial i de caràcter orientatiu és d’establir 5 terminis de pagament, però caldrà concretar-ho en el moment de la reparcel·lació, no és imminent.

Tothom que sigui propietària a l’àmbit estarà obligada a pagar. Si no ho fes, perquè no ho vol fer, tindria diferents requeriments de pagament amb els preceptius recàrrecs, com quan es deixa de pagar l’IBI.

En el cas de les persones que no tinguin mitjans econòmics per pagar, hi haurà alternatives per mirar de facilitar el pagament i en darrera instància existeix l’opció d’inscriure el deute com a una càrrega sobre la propietat en el registre de la propietat, al que caldrà fer front en cas que es vulgui vendre la propietat.

Zones verdes

Quin és el destí dels terrenys cedits per Companyia General d'Urbanitzacions (Sr. Rabassó) a l’Ajuntament?

Els terrenys que es van cedir a l’Ajuntament, entren en la modificació del planejament, i serviran per reduir despeses a les propietàries perquè no s'hauran de compensar. La gran majoria (96%) es qualifiquen de zona verda i no entren en el projecte de reparcel·lació i no s’hauran d’indemnitzar. Això repercuteix en què el conjunt del veïnat pagarà menys.

Els terrenys que ara es qualifiquin de zona verda, es podran requalificar en el futur per fer-los edificables?

El planejament estableix uns mínims de zona verda i equipaments que no es podran requalificar.

Qui serà el responsable del manteniment de les zones verdes un cop feta la urbanització?

El manteniment el farà l’Ajuntament un cop es recepcioni la urbanització.

Bloc d'habitatges nous

On s’estableix l’alçada reguladora dels nous blocs de pisos al PAU1?

El document de planejament aprovat inicialment estableix de manera exacta el punt de referència de l’alçada reguladora, per evitar que es facin blocs de pisos més alts del que estableix la normativa.

Es podrà tenir seguretat que amb la construcció de nous blocs al PAU1 no apareixeran noves esquerdes als habitatges?

El document d’MPGM estableix com a condició de desenvolupament del PAU1 la realització d’un estudi geològic.

On es preveu construir els pisos de protecció oficial? Quan es faran? Seran de lloguer o de propietat? A quins perfils de població estaran adreçats?

Fins que no es faci el projecte de reparcel·lació es desconeix el nombre de pisos i on aniran exactament els habitatges de protecció oficial (HPO).

Tampoc se sap quan es faran. Per la zona PAU1 dependrà de quan el privat vulgui desenvolupar. En el PAU 2 no hi haurà HPO. De moment, i fins l’aprovació definitiva del planejament, ningú no pot construir.

Cal diferenciar entre habitatge social, que està adreçat a persones en situació de vulnerabilitat, de l’HPO que són pisos de compra amb un preu taxat, i pels quals cal tenir uns ingressos mínims i màxims per poder-hi accedir.

Mobilitat i viari

Existeixen alternatives de nou viari en cas que la mobilitat que es pugui generar en l’àmbit amb l’arribada de nous veïns no sigui assumible per la xarxa viaria actual?

L’Ajuntament té previst aprofundir en l'estudi de la mobilitat que es pugui generar a l’àmbit.

De moment, el document incorpora una reserva de sòl per poder construir un nou accés al barri, com a alternativa viària en cas que sigui necessari desenvolupar-la en el futur, però no s’ha imputat als veïns, per dos motius:

• la seva construcció és molt cara, i si s’inclou en el document com a obligació, ho hauran de pagar els veïns i propietaris,

• l’estudi de mobilitat que acompanya la tramitació, planteja que els vials existents poden absorbir la mobilitat que es pugui generar.

A càrrec de qui correria el desenvolupament futur de la reserva de vial, en cas que sigui necessària?

En cas que sigui necessari desenvolupar a futur la reserva de vial, seria responsabilitat municipal dur-la a terme.

Serveis

L’àmbit pot tenir serveis prestats per l’Ajuntament?

L’Ajuntament no pot prestar serveis perquè els PAU’s no estan consolidats i l’Ajuntament no pot actuar-hi.  Aquests serveis seran responsabilitat de l’Ajuntament quan es recepcioni l’obra d’urbanització que es pugui realitzar posterior a la reparcel·lació.